INREV NAV

En définissant les présentes directives, l'INREV a pour objectif de fournir aux gestionnaires des instructions sur le mode de calcul et de communication d'une INREV NAV dans les rapports financiers des véhicules immobiliers européens non cotés. Cette démarche vise à rendre les performances des différents types de véhicules plus transparentes et comparables, tout en permettant aux investisseurs de comprendre les informations fournies.

Le reporting a notamment pour but de présenter aux investisseurs des informations pertinentes pour la performance et l'expertise de leur investissement. La NAV générée par les principes comptables généralement acceptés (GAAP), dont les normes IFRS, n'atteint pas toujours cet objectif. C'est pourquoi des instructions ont été mises au point afin de fournir au secteur un cadre de référence spécifique qui permette aux gestionnaires de calculer une NAV ajustée plus significative.

Tant les investisseurs que les gestionnaires recherchent une approche cohérente dans le secteur immobilier. L'application de normes comptables différentes a également généré des incohérences dans le calcul d'une NAV ajustée. Les investisseurs et les gestionnaires souhaitent, par ailleurs, pouvoir comparer les performances et l'expertise des véhicules immobiliers européens non cotés à celles des autres véhicules.

En comparaison à une NAV basée sur les principes comptables généralement acceptés, l'INREV NAV doit refléter une valeur économique plus exacte de l'investissement (ou de ses parts), en fonction de la juste valeur des actifs et passifs sous-jacents à la date du bilan tels qu'ajustés en vue de l'étalement des coûts profitables à plusieurs générations d'investisseurs.

L'objectif premier de la NAV est de comparer les performance d'un véhicule à celles d'un groupe de pairs et d'expertiser l'investissement dans les parts à des fins comptables, au niveau de l'investisseur. Elle n'a pas pour ambition d'être une mesure de la valeur réalisable des parts du véhicule à la date du bilan. Celle-ci pourrait, en effet, être impactée par bien d'autres facteurs.

Les principes et directives relatifs à la définition de l'INREV NAV sont énumérés ci-après. Si nécessaire, des explications supplémentaires sont fournies pour faciliter votre compréhension. Une section, consacrée à des outils et exemples, comprend en outre un échantillon de calculs de l'INREV NAV présentant les ajustements qui doivent traditionnellement être apportés lors du calcul de l'INREV NAV à partir d'états financiers préparés au format IFRS. Enfin, des questions et réponses ont été ajoutées pour apporter un soutien supplémentaire.

Les directives de l'INREV NAV ont priorité sur les principes comptables, en apportant des ajustements aux résultats obtenus en suivant les principes comptables sélectionnés.

Les ajustements de l'INREV NAV requièrent un jugement important par le gestionnaire (par exemple les impôts différés, les taxes de transfert). Par conséquent, il est important de communiquer des informations suffisantes pour permettre aux investisseurs de comprendre les positions adoptées par le gestionnaire.

L'INREV NAV doit refléter une valeur économique plus exacte de l'investissement (ou de ses parts), en fonction de la juste valeur des actifs et passifs sous-jacents à la date du bilan tels qu'ajustés en vue de l'étalement des coûts dont plusieurs générations d'investisseurs bénéficieront, qu'une NAV basée sur les principes comptables généralement acceptés.

La documentation du fonds doit inclure les détails des règles et procédures d'expertise, de la méthodologie de fixation du prix, notamment les méthodes utilisées pour l'expertise des actifs dont l'expertise s'avère complexe et la fréquence des expertises pour tous les actifs et passifs matériels du véhicule.
 

La documentation du fonds doit préciser la fréquence de calcul de la NAV.
 

Les exigences de la best practice relative à l'INREV NAV pour le calcul d'une NAV ajustée doivent être utilisées pour les véhicules ouverts et fermés. Dans cette section, des liens directs sont établis avec les normes IFRS comme base de calcul des ajustements requis et, si nécessaire, avec d'autres concepts de juste valeur. Si une autre base de principes comptables est utilisée, l'alignement avec les normes IFRS comme base de fixation d'une INREV NAV peut nécessiter d'autres ajustements. Des références à d'autres instructions de l'INREV concernant l'interprétation de la juste valeur et les dispositions comptables seront également incluses.
 

Calcul de l'INREV NAV par part et incidence de l'exercice d'options, de convertibles et autres participations au capital

L'INREV NAV représente la valeur économique de l'investissement total des investisseurs en tant que groupe. Pour établir la NAV par unité, les gestionnaires doivent tenir compte de tous les droits (par exemple les intéressements différés, les honoraires de performance, le régime de rémunération du gestionnaire, les termes ou classes d'unités différentes, le calcul en cascade de la NAV , les options sur part, etc.) détenus par les actionnaires ou les futures parties prenantes au capital (dans le cas des options) du véhicule par l'allocation de l'INREV NAV du véhicule à des classes individuelles d'actionnaires au capital et par la détermination de la valeur individuelle des unités ou des parts.

Dans certains cas, lorsque le véhicule a levé et appelé du capital, il est possible que certains investisseurs n'aient pas entièrement payé leurs contributions. L'INREV NAV par part doit tenir compte de l'impact du capital appelé mais non payé.
 

Exigences de communication INREV NAV

Les gestionnaires doivent faire les communications suivantes à propos du calcul de la NAV:

• le rapprochement entre la NAV telle que définie par les principes comptables et l'INREV NAV doit être présenté en adéquation avec la directive NAV03;

Les gestionnaires doivent expliquer les méthodologies d'expertise et de calcul pour permettre aux investisseurs de comprendre les composantes du rapprochement effectué entre la NAV telle que définie par les principes comptables et l'INREV NAV. Les notes explicatives du rapprochement doivent décrire les principales hypothèses et méthodes utilisées et plus particulièrement:

• la base de reclassification de certains prêts des actionnaires ou instruments de capitaux hybrides comme composante des capitaux propres;
• la base de calcul de la juste valeur d'un bien immobilier d'investissement, produit par l'entité ou construit, d'un bien qui est loué à des locataires en vertu d'un leasing financier, les biens immobiliers détenus en vue de la vente et l'immobilier détenu en stock;
• la base de l'estimation des autres investissements dans les actifs immobiliers;
• la base de calcul de la juste valeur des investissements indirects non consolidés;
• les détails de la méthodologie utilisée pour calculer la juste valeur des actifs et passifs financiers;
• la base de l'estimation de la juste valeur des contrats de construction conclus avec des tiers;
• la base de l'estimation de la juste valeur des honoraires contractuels;
• les détails des hypothèses utilisées pour estimer la juste valeur des impôts différés et de l'incidence fiscale des ajustements de l'INREV NAV. Cette communication donne un aperçu de la structure fiscale, notamment les détails de la structure de propriété des biens immobiliers, les hypothèses clés et les paramètres plus larges utilisés pour estimer les impôts différés pour chaque pays, le montant maximum des impôts différés estimé en partant des seules ventes d'actifs (c'est-à-dire sans tenir compte de la méthode de vente sélectionnée) et les taux d'imposition approximatifs appliqués;
• raisons des ajustements apportés à la valeur comptable des filiales dont les capitaux propres sont négatifs (non-recours);
• dans le cadre des normes IFRS, la juste valeur des investissements immobiliers ne tient pas compte des frais supportés par le vendeur d'un bien immobilier. Comme dans le cas des normes IFRS, aucun ajustement n'est requis pour inclure une disposition relative à ces coûts dans les directives de l'INREV, sauf si les biens sont détenus en vue de la vente. Le gestionnaire doit, cependant, estimer et communiquer le montant des frais de cession qui seront probablement générés par la vente de biens immobiliers, compte tenu de la méthode de sortie prévue, en partant du principe que la sortie se fera sans difficulté et interviendra dans l'environnement de marché actuel;
• les frais d'établissement – Description de la réduction et, le cas échéant, des motifs de comptabilisation;
• les frais d'établissement – Description, le cas échéant, des motifs d'abandon de la période d'amortissement de cinq ans;
• les frais d'acquisition – Description des réductions et, le cas échéant, des motifs de comptabilisation;
• les frais d'acquisition – Description, le cas échéant, des motifs de l'abandon de la période d'amortissement de cinq ans.

• INREV Guidelines NAV Tutorial
• INREV Guidelines NAV Tutorial - French
• INREV Guidelines NAV Tutorial - German
• INREV Guidelines NAV Tutorial - Italian

Quels sont les motifs qui sous-tendent les ajustements apportés à la détermination de l'INREV NAV, par lesquels les frais d'établissement et les frais d'acquisition sont capitalisés et amortis sur cinq ans? Ces ajustements ne gonflent-ils pas simplement la NAV de l'entité, étant donné que le portefeuille immobilier est déjà inclus dans le calcul de la NAV à sa juste valeur?

L'objectif premier de la NAV est de comparer les performances d'un véhicule à celles d'un groupe de pairs et d'évaluer l'investissement dans les parts à des fins comptables, au niveau de l'investisseur.

Pendant le projet INREV NAV initial, en 2007, il a été décidé après plusieurs workshops, entretiens et dans le cadre du processus du livre blanc, d'adopter une INREV NAV tant pour les véhicules ouverts que pour les véhicules fermés dans le but de les rendre plus aisément comparables. Il a été constaté que pour certains ajustements, le traitement suggéré n'aboutirait pas forcément à l'approche adéquate pour certains types de véhicules. Un traitement identique des ajustements par tous les véhicules augmenterait néanmoins la comparabilité lors de la mesure des divers types de véhicules (tels que l'INREV INDEX).

À l'origine, les frais de constitution et d'acquisition sont capitalisés et amortis afin de mieux refléter la durée de l'avantage économique de ces coûts pour le véhicule. Ils sont utilisés pour la mesure de la performance et pour l'expertise des investissements.

L'adoption de cette décision a été encouragée par le fait que, selon les normes IFRS, les frais d'établissement sont immédiatement portés au compte du revenu après le lancement d'un véhicule, tandis que dans le modèle de la juste valeur, les frais d'acquisition d'un investissement immobilier sont effectivement imputés aux revenus lorsque la juste valeur est calculée à la première date de mesure qui suit l'acquisition.

Mesure de performance

L'INREV avait l'intention, au vu des résultats des analyses de 2007, d'utiliser une NAV ajustée pour la mesure de performance (notamment dans l'INREV INDEX) afin d'atténuer les effets négatifs de la courbe J. Si dans le cadre de la mesure de performance, divers types de véhicules aux maturités différentes sont comparés ou évalués dans un index, le traitement des frais d'établissement et d'acquisition sous la forme de frais ponctuels générera pendant les premières années de vie du véhicule (phase d'acquisition) une sous-performance de ce véhicule spécifique au regard du benchmark. Il sera plus aisé de surperformer le benchmark pendant les années qui vont jusqu'à la phase de cession, car l'incidence de la courbe J sur les nouveaux véhicules affaiblira la performance globale du benchmark. Pendant la phase de cession, un véhicule surperformera généralement le benchmark dans la mesure où les effets ponctuels des frais de cession auraient une incidence négative sur la performance individuelle du véhicule.

Expertise des unités des véhicules d'investissement

L'amortissement des frais d'établissement et des frais d'acquisition de biens immobiliers peut supprimer l'incidence de la « courbe J » dans l'expertise des unités des véhicules d'investissement. Pour l'évaluation, certains investisseurs utilisaient une NAV ajustée, d'autres comptabilisaient les investissements au prix d'acquisition pendant les trois premières années et n'utilisaient la NAV IFRS que lorsque l'estimation des valeurs immobilières avait fait passer la NAV IFRS au-dessus du prix d'acquisition initial.

Il a également été constaté que les investisseurs estimaient que ces frais ont une valeur et qu'ils étaient considérés comme un élément de l'investissement initial. Ces frais ont directement été encourus dans le but d'obtenir un rendement direct du revenu locatif et, si possible, un rendement indirect par l'appréciation de la valeur au moment de la liquidation. Ce rendement doit revenir à l'investisseur pendant toute la période de détention d'un investissement.
 

Comment cet ajustement doit-il être calculé ? Est-il approprié de calculer cet ajustement sous la forme d'un pourcentage fixe (par exemple 50 %) du passif d'impôt différé calculé pour le véhicule suivant les normes IFRS ou les normes comptables locales sur la base d'un portefeuille ou sur toute autre base cumulée ?

Le motif qui sous-tend cet ajustement est qu'en vertu des normes IFRS (et de nombreux autres systèmes comptables), le passif d'impôt différé est mesuré au taux d'impôt nominal légal. Généralement, la façon dont un véhicule souhaite régler les impôts différés n'est pas prise en considération. Par conséquent, la provision calculée sur cette base ne peut être représentative de la juste valeur du passif d'impôt différé (c'est-à-dire les montants qui devraient effectivement être cristallisés lors de la cession des actifs immobiliers).

Lors du calcul de l'ajustement de la juste valeur du passif, en fonction du mode de règlement prévu, l'ajustement doit être évalué individuellement pour chaque actif.

C'est pourquoi il convient de tenir compte, pour chaque actif, de la forme de cession la plus probable (par exemple cession de l'actif ou cession de parts) en fonction de la méthode de cession prévue et de la structure fiscale de l'actif, ainsi que des terms du marché pertinentes pour ce bien immobilier à la date du calcul. L'hypothèse de modifications dans les méthodes de cession en fonction de modifications des terms du marché futures, non réalisées à ce stade, est considérée comme trop subjective pour les ajustements du calcul de l'INREV NAV. Le cas échéant, l'historique de l'entité concernant les cessions doit également être pris en compte. La juste valeur du passif d'impôt différé est alors calculée dans le respect de la méthode de règlement estimée, ainsi que les taux applicables auxquels la transaction sera imposée. Les normes IFRS autorisent exclusivement l'utilisation des taux qui ont été adoptés ou substantiellement adoptés à la date du bilan, alors que les taux qui ont été adoptés ou substantiellement adoptés après la date du bilan peuvent être utilisés pour calculer l'ajustement de l'INREV NAV.

Le calcul doit aussi tenir compte des réductions du prix de vente d'un bien immobilier vendu par la cession de parts qui pourraient être accordées. Par exemple, la vente des parts de l'entité détentrice de biens immobiliers peut être exemptée d'impôts (ou soumise à un impôt minimum), alors qu'une déduction est accordée pour fixer le prix de vente en fonction de la plus-value latente dans l'entité propriétaire. Ce montant doit être pris en compte, à l'instar de tout impôt susceptible de se cristalliser sur la transaction de cession, dans le calcul de l'ajustement de l'INREV NAV.

C'est pourquoi, partant de là, une approche du pourcentage fixe (décrite ci-avant) ne sera pas appropriée, sauf si elle représente une estimation raisonnable de l'ajustement requis dans le cadre du passif d'impôt différé pour chaque bien immobilier individuel détenu dans le portefeuille.

Pour éviter de compter deux fois l'ajustement, il est impératif de s'assurer que le calcul de l'ajustement, qu'il soit total ou partiel, ne soit pas déjà intégré dans le passif d'impôt différé calculé pour le véhicule en vertu des normes IRFS ou du système comptable local. Il convient également de veiller à ce que cet ajustement, ainsi que l'ajustement INREV sur les taxes de transfert relatives à l'expertise du bien immobilier, ne soient pas comptés à deux reprises. Par souci de clarté, les taxes de transfert ne doivent pas être incluses dans le périmètre du calcul d'ajustement de l'imposition différée.

Étant donné la nature subjective et complexe de ce calcul, il est recommandé aux gestionnaires de documenter une politique interne formelle pour la méthodologie de calcul et d'exercer un contrôle permanent de la politique (par exemple en ce qui concerne les modifications de la législation fiscale et des terms du marché). La structure fiscale globale, ainsi que la structure globale de propriété, les hypothèses principales et les paramètres étendus de chaque pays, le montant de l'impôt maximum suivant le calcul traditionnel (c'est-à-dire sans structure fiscale) et le taux d'imposition approximatif sous la forme d'un pourcentage doivent être communiqués.
 

Comment cet ajustement doit-il être calculé ? Le calcul de cet ajustement sous la forme d'un pourcentage fixe (par exemple 50 %) pour les taxes de transfert du véhicule en vertu des normes IFRS ou du système comptable local est-il approprié?

Le calcul de l'ajustement appliqué à la déduction de la taxe de transfert (et autres frais d'acquisition) inhérente à l'expertise du bien immobilier sur la base du mode de règlement doit être estimé individuellement pour chaque actif.

C'est pourquoi, pour chaque actif, il convient de prendre en compte la forme de cession la plus probable (par exemple une cession d'actif ou de parts) en fonction de la méthode de revente souhaitée, de la structure fiscale de l'actif et des terms de marché pertinentes pour ce bien immobilier. Le cas échéant, l'historique de l'entité en matière de cessions ainsi que l'affectation de la charge fiscale convenue entre le vendeur et l'acheteur doit également être pris en compte. Le raisonnement sous-jacent est identique à celui du calcul de l'ajustement du passif d'impôt différé. Si la méthode de cession estimée donne lieu à une réduction des taxes de transfert (et des frais de l'acheteur) dans l'expertise du bien à la juste valeur, cet ajustement est obtenu en obtenant l'INREV NAV. Toutefois, l'ajustement ne doit être inclus que s'il n'est pas déjà pris en compte dans l'expertise du bien immobilier, sans quoi il sera compté deux fois.

C'est pourquoi il est important que les taxes de transfert ainsi que les autres frais d'acquisition soient considérés comme des composants distincts aux fins du calcul de l'ajustement. La même réduction n'est pas adaptée dans les deux cas. Par exemple, une cession d'actions peut réduire les taxes de transfert, mais elle peut aussi augmenter les autres frais de l'acheteur, de par la nécessité de consentir d'autres frais légaux ainsi qu'un audit préalable requis pour la réalisation de ces transactions.

C'est pourquoi, partant de là, une approche du pourcentage fixe (décrite ci-avant) ne sera pas appropriée, sauf si elle représente une estimation raisonnable de l'ajustement requis, tant pour les taxes de transfert que pour les autres coûts d'achat de chaque bien immobilier individuel détenu dans le portefeuille.

Étant donné la nature subjective et complexe de ce calcul, il est recommandé aux gestionnaires de documenter une politique interne formelle pour la méthodologie de calcul et d'exercer un contrôle permanent de la politique (par exemple en ce qui concerne les modifications de la législation fiscale et des terms du marché). Des informations adéquates doivent également être fournies pour que les utilisateurs des informations financières soient à même de comprendre la méthodologie de calcul relative à l'ajustement, de même que les hypothèses clés adoptées par le gestionnaire pour le calcul de cette valeur supplémentaire en fonction de la structure et des terms du marché actuelles, ainsi que la façon dont le gestionnaire souhaite l'utiliser.
 

Comment les directives de l'INREV doivent-elles être appliquées lors de l'expertise d'un investissement de l'entité dans une association ou une joint venture comptabilisé selon les normes IFRS ou le système comptable local (selon la méthode des capitaux propres ou de la consolidation proportionnelle)?

La meilleure estimation par la direction de la juste valeur des participations de l'entité dans l'investissement associé ou joint venture doit être utilisée aux fins de l'INREV NAV. Selon le type d'investissement, une hiérarchie de méthodes d'expertise sera utilisée pour l'expertise:

1. Si l'investissement est coté sur un marché actif, la juste valeur doit être calculée à l'aide du prix de la cote à la date du calcul ;
2. Pour les investissements dans des véhicules assortis d'un droit de remboursement à une NAV contractuelle, cette valeur doit être utilisée pour évaluer la participation, que cette NAV soit cohérente aux directives de l'INREV ou pas ;
3. Si l'investissement est un véhicule fermé ou une entité similaire et qu'il n'existe pas de prix de remboursement ni de prix coté, l'estimation de la juste valeur de la participation doit être cohérente avec les directives de l'INREV.
4. Si les informations disponibles sont insuffisantes pour calculer l'INREV NAV de l'investissement, une autre technique d'expertise doit être utilisée, par exemple une estimation basée sur d'éventuelles transactions comparables récentes.
    

Le calcul de l'INREV NAV doit-il inclure une prime ou remise sur portefeuille, par exemple lorsque l'expertise de l'expert indépendant comprend une déclaration selon laquelle le portefeuille dans son ensemble doit ordonner une prime ou une remise en supplément ou en déduction des valeurs estimées individuellement pour chaque bien immobilier?

La prime ou remise sur portefeuille ne doit pas être intégrée dans l'INREV NAV ajustée et, selon les directives de l'INREV concernant l'expertise des biens immobiliers, elle ne doit pas être incluse dans la juste valeur du bien immobilier. Il est néanmoins préférable que toute prime ou remise de ce type soit communiquée séparément.
 

Est-il exact que, pour les véhicules ouverts, il n'est pas nécessaire de réaliser des évaluations équitables des produits dérivés de couverture en partant de l'hypothèse qu'à la maturité, leur valeur doit être nulle?

Tant pour les véhicules fermés que pour les véhicules ouverts, l'INREV NAV diluée doit refléter tous les produits dérivés de couverture à leur juste valeur.