INREV Guidelines Introduction

Setting the standard for the non-listed real estate industry

Industry standards enable consistency, allow peer-to-peer comparison and promote market transparency. The INREV Guidelines provide a sound basis for consistent and detailed information exchange and reporting for investors and fund managers.

The Guidelines are organised into nine individual modules:

They also include several tools to support the use of the guidelines:

Adopt the INREV Guidelines to excel in your performance and risk management.

Introduction to INREV Guidelines

GL01

1.1.Objectifs

Les directives de l’INREV communément appelées « INREV Directives » ont pour objectif:

de définir des exigences et des best practices dans le secteur ainsi que de faciliter leur application concrète pour les gestionnaires de fonds;
de s'assurer que les investisseurs de véhicules immobiliers non cotés bénéficient d’informations cohérentes, compréhensibles, facilement accessibles et fiables, permettant d’effectuer des comparaisons entre investissements et sur différentes périodes.

De tels objectifs sont en adéquation avec les buts de l'INREV qui consistent à ameliorer la transparence et le professionnalisme et à promouvoir les best practices sur le marché européen des véhicules immobiliers non cotés.

1.2.Structure globale les directives de L’INREV

Les directives de l’INREV sont organisées en huit modules.

Chaque module est composé d'une introduction, de principes et de directives qui peuvent être soit des meilleures pratiques, soit des exigences. Certains modules contiennent des outils et des exemples et/ou des questions et réponses pertinentes pour ce module. La terminologie est décrite dans la suite du présent document.

Principes	Les principes servent de base aux exigences et aux best practices.
Meilleures pratiques	les best practices ont été développées par l'INREV afin de permettre aux investisseurs et aux gestionnaires de concevoir des véhicules d’investissement et de développer et mettre en œuvre des cadres de référence pour une gouvernance efficace, qui s'inscrivent dans la lignée des best practices du secteur, tout en s’avérant pertinents pour les besoins spécifiques. Les gestionnaires doivent s'autoévaluer au regard de ces cadres de référence des best practices et informer les investisseurs dans quelle mesure ils les adoptent.
Exigences	Les exigences sont, par nature, plus techniques. Le niveau de conformité peut être évalué à l'aide des listes de contrôle de conformité de l'INREV. Si toutes les exigences d'un module individuel sont mises en œuvre, le gestionnaire peut déclarer la conformité totale au regard de ce module. Si les exigences d'un module ne sont pas entièrement respectées, le gestionnaire doit déclarer que le module correspondant n'est que partiellement conforme, tout en indiquant les raisons de la non-conformité, ainsi que toute autre information pertinente utile à la compréhension de l'investisseur.

Principes

Les principes servent de base aux exigences et aux best practices.

Meilleures pratiques

les best practices ont été développées par l'INREV afin de permettre aux investisseurs et aux gestionnaires de concevoir des véhicules d’investissement et de développer et mettre en œuvre des cadres de référence pour une gouvernance efficace, qui s'inscrivent dans la lignée des best practices du secteur, tout en s’avérant pertinents pour les besoins spécifiques. Les gestionnaires doivent s'autoévaluer au regard de ces cadres de référence des best practices et informer les investisseurs dans quelle mesure ils les adoptent.

Exigences

Les exigences sont, par nature, plus techniques. Le niveau de conformité peut être évalué à l'aide des listes de contrôle de conformité de l'INREV. Si toutes les exigences d'un module individuel sont mises en œuvre, le gestionnaire peut déclarer la conformité totale au regard de ce module. Si les exigences d'un module ne sont pas entièrement respectées, le gestionnaire doit déclarer que le module correspondant n'est que partiellement conforme, tout en indiquant les raisons de la non-conformité, ainsi que toute autre information pertinente utile à la compréhension de l'investisseur.

Les outils et exemples sont destinés à apporter une aide dans le cadre de l'application des Directives. Ils ne font pas partie intégrante des Directives ni du cadre de référence de conformité.

Outils	Les outils aident les acteurs du marché à évaluer les situations spécifiques et à respecter efficacement les Directives et les Normes de l'INREV.
Exemples	Les exemples sont des modèles dont les acteurs du marché peuvent s’inspirer. Ils illustrent une norme determine.

Outre les modules, un cadre de référence de conformité modulaire est fourni dans le but de guider les investisseurs et les gestionnaires dans la recherche d'un accord sur un niveau approprié d'adoption des meilleures pratiques de l'INREV et de les aider à définir le niveau de conformité aux exigences de l'INREV pour chaque module individuel.

L'INREV propose des définitions (les « Définitions de l'INREV ») dans le but de parvenir à une utilisation universelle des termes dans le secteur des fonds immobiliers non cotés.

L'INREV a étendu son mandat afin de couvrir une plus large gamme de produits immobiliers non cotés, en mettant tout particulièrement l'accent sur les fonds immobiliers non cotés, les fonds de fonds, les fonds de dette, les joint-ventures, les separate accounts et les club deals.

Les directives de l’INREV 2014 abordent cette large gamme de véhicules non cotés de manière générale. La plupart des principes sont applicables à différents types de véhicules immobiliers non cotés, bien que des divergences existent au niveau de leur mise en œuvre. Des directives spécifiques à ces differents véhicules pourraient de ce fait s'avérer nécessaires.

Les directives de l’INREV en ligne offrent une fonctionnalité de filtrage. Apres avoir sélectionnées les caractéristiques spécifiques du véhicule, les directives, outils et exemples seront personnalisés. La plupart des directives existantes ont été élaborées pour les véhicules immobiliers non cotés. Si cela s'avère nécessaire, l'INREV développera progressivement d'autres recommandations applicables aux véhicules d’investissement spécifiques.

Adoption des directives de L’INREV et cadre de référence de conformité

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Les directives de l’INREV sont conçues pour les véhicules immobiliers non cotés destinés aux investisseurs institutionnels. Dans la mesure où les véhicules non cotés peuvent présenter des différences considérables, l'INREV fournit une approche modulaire visant à guider les investisseurs et les gestionnaires dans la recherche d'un accord sur le niveau de conformité aux exigences de l'INREV pour chaque module individuel.

Les cadres de référence des best practices de l'INREV élaborés pour les modules gouvernance, liquidité et expertise immobiliere sont de nature qualitative, de sorte que les véhicules individuels les adopteront de différentes façons. L'objectif de l'INREV est de s'assurer que les investisseurs disposent d'une description claire et précise des cadres de référence au regard de la gouvernance, la liquidité et l'expertise d'un véhicule non coté déterminé. Un questionnaire d'autoévaluation a été conçu pour le module gouvernance. Il a pour but d'aider les gestionnaires à réaliser une expertise qualitative en relation avec la gouvernance.

À l’inverse des best practices, les exigences imposées par l'INREV dans les modules couvrant la NAV INREV, le reporting, les frais et commissions et le recueil des données INREV présentent un caractère plus technique. Ces exigences ne laissent aucune place aux différentes interprétations : soit elles sont suivies, soit elles ne le sont pas. De plus, dans les modules reporting et frais et commissions, certaines directives de INREV sont des recommandations plutôt que des exigences. Bien que l'INREV souhaite encourager les membres à suivre ces recommandations, ils n’ont pas obligation de les suivre pour pouvoir se prévaloir d'une conformité totale au module de reporting de l'INREV.

Le niveau de conformité peut être évalué à l'aide des listes de contrôle de conformité de l'INREV. Les directives de l’INREV en ligne offrent une fonctionnalité de filtre. Après avoir sélectionné les caractéristiques spécifiques au véhicule, la liste de contrôle de conformité de l'INREV sera personnalisée pour inclure l'ensemble des exigences qui doivent être respectées aux fins de se conformer aux directives et fournir un aperçu des recommandations applicables. Si toutes les exigences d'un module individuel sont implémentées, le gestionnaire peut déclarer la conformité totale avec ce module. Si les exigences d'un module ne sont pas entièrement respectées, le gestionnaire doit indiquer que le véhicule n'est pas conforme au module correspondant des directives de l’INREV, tout en indiquant les raisons de la non-conformité, ainsi que toute autre information utile à la compréhension de l'investisseur.

Anglais	Français
Compliance Modules Reporting INREV NAV Fee and Expense Metrics Data Delivery	Modules de conformité Reporting INREV NAV Frais et commissions Recueil des données
Implement	Mise en œuvre
INREV Compliance Checklist	Liste de contrôle de conformité de l'INREV
Provide Investors with clear and accurate picture on a module by module basis of the level of compliance or degree of adoption	Fournir aux investisseurs une vision claire et précise du niveau de conformité ou du degré d'adoption, module par module
Best Practice Modules: Corporate Governance Property Valuations Liquidity	Modules de best practice : Gouvernance Expertise immobilière Liquidité
Adopt	Adoption
Self-assessment	Autoévaluation
Reference to level of adoption	Référence au niveau d'adoption

Dans tous les cas, les gestionnaires doivent présenter aux investisseurs une image claire et exacte du degré d'adoption des best practices et du niveau de conformité aux exigences de l'INREV. La documentation du fonds doit décrire, séparément pour chaque module, dans quelle mesure le véhicule souhaite se conformer aux directives de l’INREV.

L'adoption totale des best practices et l'entière conformité aux exigences sont sans doute les plus pertinentes pour les véhicules dont la stratégie plutôt « core » vise une large gamme d'investisseurs institutionnels.

Le niveau d'adoption et de conformité aux directives de l’INREV doit être abordé pendant le processus de lancement du véhicule. L'INREV ne donne aucune assurance quant au degré d'adoption des best practices ou au niveau de conformité aux exigences pour les véhicules individuels.

Le cadre légal applicable aux véhicules individuels peut nécessiter une garantie de tiers sur des éléments de conformité aux directives de l’INREV, par exemple lorsque la NAV légale du véhicule est la NAV INREV. Nous recommandons aux investisseurs et aux gestionnaires de discuter de la nature de cette garantie et d'en convenir dans le cadre du processus de lancement.

Le cadre de référence d'adoption et de conformité de l'INREV est résumé ci-après. Le cadre de référence comprend des références aux outils qui peuvent être utilisés pour contribuer à l'application des directives.

Modules de best practices

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Objectif de conformité	Processus d'autoévaluation	Communication	Surveillance et assurance
1. Gouvernance
Les gestionnaires et les investisseurs doivent se référer aux best practices de gouvernance de l'INREV et envisager de les adopter au moment de la création et de l'implémentation d'un cadre de référence de surveillance pour un véhicule spécifique.	Les gestionnaires doivent utiliser l'outil d'autoévaluation de gouvernance pour évaluer le niveau d'adoption des best practices de l'INREV.	Les gestionnaires doivent décrire leurs pratiques de gouvernance et leur degré d'adoption des best practices de l'INREV dans leur rapport annuel et dans la documentation du fonds.	Les gestionnaires et administrateurs non exécutifs doivent contrôler l'adéquation de la description du cadre de référence de gouvernance.
3. Expertise des actifs immobiliers
Les gestionnaires doivent suivre les best practices d’expertise lors de la fixation de la juste valeur du portefeuille immobilier et lors de la préparation des communications requises à l'intention des investisseurs.	Les gestionnaires doivent évaluer le niveau d'adoption des best practices d’expertise des actifs immobiliers de l'INREV.	Les gestionnaires doivent décrire leurs politiques d’expertise des actifs immobiliers et indiquer dans quelle mesure ils ont adopté les best practices d’expertise de l'INREV dans leur rapport annuel et dans la documentation du fonds.	Le gestionnaire et les administrateurs non exécutifs doivent examiner le fondement et l'adéquation des communications aux investisseurs résumant le niveau d'adoption des best practices d’expertise immobiliere
6. Liquidité
Les gestionnaires et les investisseurs doivent se référer aux best practices de liquidité de l'INREV et envisager leur adoption au moment de la création de véhicules non cotés.	Les gestionnaires doivent évaluer le niveau d'adoption des best practices de liquidité de l'INREV à l'aide du questionnaire d'autoévaluation pertinent.	Les gestionnaires doivent décrire leurs politiques de liquidité et leur degré d’adoption des best practices de l'INREV dans leur rapport annuel et dans la documentation du fonds.	Le gestionnaire et les administrateurs non exécutifs doivent contrôler le fondement et l'adéquation des communications aux investisseurs récapitulant le niveau d'adoption des best practices en matière de liquidité.

Cadre de référence de conformité

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Objectif de conformité	Processus d'autoévaluation	Communication	Surveillance et assurance
2. Reporting
Les communications des gestionnaires doivent être conformes à l'ensemble des exigences et des recommandations INREV de reporting pertinentes dans le cadre de leur rapport annuel ou intérimaire aux investisseurs.	Les gestionnaires doivent évaluer le niveau de conformité aux exigences et recommandations INREV à l'aide de la liste de contrôle de conformité de l'INREV.	Les gestionnaires doivent intégrer toutes les informations correspondant aux exigences et recommandations INREV applicables dans leur rapport annuel et intérimaire.	Les gestionnaires et les administrateurs non exécutifs doivent contrôler l'adéquation des informations de conformité aux investisseurs récapitulant le niveau de conformité aux exigences en matière de reporting. Les auditeurs pourraient apporter des assurances négatives quant au degré de conformité aux exigences et recommandations de reporting de l'INREV.
4. INREV NAV
Les gestionnaires doivent calculer et communiquer une NAV INREV dans le respect des exigences de l'INREV.	Les gestionnaires doivent évaluer le niveau de conformité aux exigences de la NAV INREV à l'aide de la liste de contrôle NAV INREV.	Les gestionnaires doivent inclure la NAV INREV dans leurs rapports annuel et intérimaire s, ainsi que les communications requises. la documentation du fonds doit contenir les informations requises.	Le gestionnaire et les administrateurs non exécutifs doivent contrôler le fondement et l'adéquation des communications aux investisseurs récapitulant le niveau de conformité aux exigences de la NAV INREV. Selon les circonstances, les auditeurs peuvent apporter des assurances ou des assurances négatives sur la NAV INREV et le niveau de conformité aux exigences de communications qui s'y rapportent.
5. Frais et commissions
Les gestionnaires doivent calculer et communiquer les frais et commissions conformément aux exigences relatives aux frais et commissions.	Les gestionnaires doivent évaluer le niveau de conformité aux exigences de l'INREV en matière de frais et commissions à l'aide de la liste de contrôle de l'INREV.	Les gestionnaires doivent communiquer les informations correspondant aux exigences de l'INREV relatives aux frais et commissions dans leur rapport annuel et dans la documentation du fonds.	Le gestionnaire et les administrateurs non exécutifs doivent contrôler le fondement et l'exactitude des communications aux investisseurs résumant le niveau de conformité aux exigences relatives aux frais et commissions. Les auditeurs peuvent apporter des assurances négatives quant au niveau de conformité aux exigences de frais et commissions.
7. Recueil des données INREV
Les gestionnaires doivent fournir des informations à l'INREV à propos des exigences de recueil des données INREV.	Les gestionnaires doivent évaluer le niveau de conformité aux exigences de recueil des données INREV à l'aide de la liste de contrôle de conformité INREV.	Les gestionnaires doivent fournir à l'INREV toutes les informations pertinentes correspondant aux exigences de recueil des données INREV.	Le gestionnaire et les administrateurs non exécutifs doivent contrôler le fondement et l'adéquation de la conformité aux exigences de communication à l'INREV du recueil des données INREV.

Procédure de révision et de modification

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Depuis le lancement des les directives de l’INREV en avril 2014, INREV a reçu un certain nombre de questions et de commentaires de membres et de non-membres concernant l'interprétation, l'adoption et la mise en œuvre des ces directives. Un document ci-dessous décrit la procédure de changement pour INREV Directives.

GL06

Outils et exemples

GL07

Arbre de décision de conformité

Outil – Liste de contrôle de conformité de l'INREV

Disponible sur le site web de l'INREV (www.INREV.org/guidelines)

Exemple - Déclaration du niveau d'adoption des directives de l’INREV.

Le gestionnaire a évalué dans quelles mesures le véhicule a adopté et suit les best practices des cadres de référence gouvernance, expertise et liquidité de l'INREV. De plus, le gestionnaire a évalué le niveau de conformité aux modules reporting, NAV INREV et frais et commissions de l’INREV Les résultats de cette autoévaluation sont récapitulés ci-après:

Module INREV	Directives	Niveau d'adoption ou de conformité
1	Gouvernance	Bien qu'il ne soit pas décrit dans la documentation du fonds, le module de gouvernance de l'INREV a été pris en compte par le gestionnaire. Le cadre de référence souhaité est partiellement conforme aux best practices de gouvernance de l'INREV. Toutes les best practices ont été adoptées, si ce n'est que les investisseurs ne peuvent pas résilier le contrat du gestionnaire sans motif. Au terme de l'exercice fiscal, le véhicule a formellement évalué s'il respectait le cadre de référence de gouvernance qu'il s'était fixé.
2	Reporting	Bien qu'il ne soit pas détaillé dans la documentation du fonds, le module de reporting INREV a été pris en compte par le gestionnaire. Le gestionnaire a respecté la totalité des exigences du module de reporting de l'INREV.
3	Expertise immobiliere	Comme indiqué dans la documentation du fonds, le module d’expertise de l'INREV a été pris en compte. Le gestionnaire a défini un cadre de référence d’expertise qui adopte entièrement les best practices de l'INREV en matière d’expertise immobiliere. Le niveau actuel de conformité au cadre de référence d'évaluation défini a été formellement évalué pour la dernière fois durant l'exercice financier, lorsqu'il a été constaté que le véhicule était conforme à l'ensemble des éléments du cadre de référence d’expertise immobiliere qu'il s'était fixé.
4	NAV INREV	Le gestionnaire a respecté l'ensemble des exigences du module NAV INREV, si ce n'est que les hypothèses utilisées pour déterminer la juste valeur des impôts différés ne sont pas totalement divulguées pour des raisons de confidentialité.
5	Frais et commissions	Le gestionnaire n'a pas totalement respecté les exigences et recommandations du module frais et commissions de l'INREV. Le gestionnaire ne calcule pas et ne communique pas le REER prévisionnel au moment du lancement du véhicule. Toutes les autres exigences et recommandations ont été respectées.
6	Liquidité	Comme indiqué dans la documentation du fonds, le module liquidité de l'INREV a été pris en compte. Le gestionnaire a défini un cadre de référence de liquidité qui adopte entièrement les best practices de l'INREV en matière de liquidité. Au terme de l'exercice fiscal, le gestionnaire a formellement évalué s'il respectait le cadre de référence de liquidité define.
7	Recueil des données INREV	Le gestionnaire respecte le module recueil des données INREV.

INREV Guidelines Introduction