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The INREV Guidelines are published in English. Translated sections have been provided as a matter of courtesy only and their accuracy has not been verified. If you are in doubt as to the content and meaning of a translation, please consult the official English text. In case of discrepancy between the two languages, the English text prevails.
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Einleitung
Last update Nov 2018
LQ-I01
INREV hat sich zum Ziel gesetzt mit diesen Best Practices sicherzustellen, dass Anleger ihre Liquiditätsrechte bei der Investition in einen Fonds vollumfänglich verstehen und bezüglich der Ausübung derselben gemeinsame Verhaltensstandards für Fondsmanager und Anleger nicht börsennotierter Fonds zu definieren.
Die Art und Weise wie Anteile eines Fonds gezeichnet und zurückgenommen werden, wirkt sich wesentlich auf die Interessen neuer bzw. vorhandener Anleger aus. Ziel der Corporate Governance-Aktivitäten eines Fonds sollte unter anderem die Kontrolle der Einrichtung eines gerechten Liquiditätsverfahrens sowie dessen Offenlegung gegenüber den Anlegern sein. In bestimmten Gerichtsbarkeiten und bei bestimmten Fondsstrukturen ist ein solches Verfahren gesetzlich oder behördlich vorgeschrieben. In solchen Fällen sollte die vollständige Offenlegung der Rechte, Pflichten und Prozesse dennoch im Rahmen der Best Practice überprüft werden, um sicherzustellen, dass der Fonds für den Anleger geeignet ist.
INREV ist sich bewusst, dass zahlreiche, nicht börsennotierte Immobilienfonds in Europa gemäß verschiedener nationaler Gesetze eingerichtet wurden bzw. solchen unterliegen. Wir haben uns bemüht, den Umfang der Liquiditätsrichtlinien zu begrenzen, um Konflikte zwischen lokaler Gesetzgebung und den Liquiditätsrichtlinien zu minimieren.
Die Bedeutung von Liquidität für einzelne Anleger ist sehr unterschiedlich. Daher müssen der Fondsmanager und die Anleger bei Auflegung des Fonds gemeinsam festlegen, in welchem Umfang die Best Practices berücksichtigt werden sollen. INREV erwartet, dass der Fondsmanager die Best Practices als Bestandteil seiner Strategie einführt und jegliche Abweichungen von der ausdrücklichen Zustimmung aller Anleger abghängig sind. Der Fondsmanager sollte während der gesamten Fondslaufzeit über den Umfang der Einhaltung der Best Practices für Liquidität berichten.
Beziehung zu anderen INREV Richtlinien
Da die Liquiditätsrichtlinien der Offenlegung größte Bedeutung beimessen, überschneiden sie sich wesentlich mit anderen, von INREV veröffentlichten Richtlinien, Tools und Beispielen. Bitte beachten Sie insbesondere folgende Richtlinien:
- Richtlinien für Corporate Governance;
- Richtlinien für Berichterstattung.
Struktur der Prinzipien und Best Practices
Bei der Erstellung der Liquiditätsrichtlinien wurde die natürliche Abfolge innerhalb der Fondslaufzeit nicht beachtet.
Die Liquiditätsrichtlinien sind im Folgenden aufgelistet.
Grundlagen
LQ-P01
Die Vehikel-Dokumentation sollte die Liquiditätsrechte des Anlegers deutlich auslegen. Die Art und Weise wie Eigenkapital für Vehikel gezeichnet und von diesen zurückgekauft wird, hat bedeutende Auswirkungen auf die Interessen neuer und bestehender Anleger. Die Überwachung der Einrichtung eines fairen Liquiditätsmechanismus und die Offenlegung gegenüber der Anleger sollten zu den Zielsetzungen der Corporate-Governance-Aktivitäten eines Vehikels gehören. In einigen Rechtsordnungen und in Beziehung zu bestimmten Vehikelstrukturen wird der Mechanismus vom Gesetz oder durch behördliche Vorschriften verordnet. In diesen Fällen sollte die vollständige Offenlegung der Rechte, Verpflichtungen und Abläufe als Best Practice betrachtet werden, um zu gewährleisten, dass das Vehikel für den Anleger geeignet ist.
LQ-P02
Die Bedingungen und die Preisgestaltung einer neuen Aktienemission sollten sowohl für neue als auch für bestehende Anleger gerecht sein. Wo dies nicht möglich ist und ein Interessenkonflikt besteht, sollte der Manager die Probleme und deren Auswirkungen auf die Anteile des jeweiligen Anlegers ausführlich erläutern.
LQ-P03
Anleger sollten nach Möglichkeit das Recht haben, ihre Anteile ohne unangemessene Beschränkungen auf nicht börsennotierte Immobilienvehikel zu übertragen, sofern das weder dem Manager noch anderen Anlegern schadet.
LQ-P04
Anlagedokumente sollten ein deutliches rechtliches und regulatorisches Framework bieten, wie solche sekundären Anteilsübertragungen ausgeführt werden sollen.
LQ-P05
Vertraulichkeitsvereinbarungen in der Vehikel-Dokumentation sollten nach Möglichkeit der Entwicklung von Sekundärmarktgeschäften nicht entgegenstehen.
LQ-P06
Potenzielle neue Anleger sollten nach Unterzeichnung einer Standard-Vertraulichkeitsvereinbarung im Idealfall Zugang zu denselben Informationen im Hinblick auf die Satzung, die Tätigkeiten und die Leistung des Vehikels bekommen wie bestehende Anleger. Zusätzliche Informationen dürfen mit Zustimmung zur Verfügung gestellt werden, sind jedoch nicht von diesen Richtlinien vorgeschrieben.
Als zusätzliche Informationen können gelten, ohne jedoch obligatorische Voraussetzungen zu sein:
Verzeichnis der Anleger (Anzahl der Anleger, größte Anleger, Anleger, die vom Manager oder externen Anlegern verwaltet werden usw.);
Offenlegung zur Anteilsausgabe/-rücknahme (üblicherweise in den Finanzberichten des Vehikels offengelegt);
Weitere finanzielle Offenlegungen, Prognosen, Angaben zum Immobilienbestand, Schätzungsinformationen, die nicht spezifisch von diesen Richtlinien vorgeschrieben werden.
Vertraulichkeitsvereinbarungen können für zusätzliche Informationen sinnvoll sein und der Manager sollte dazu berechtigt sein, den Zugang auf solche ausführlichen Informationen zu beschränken, wenn er der Meinung ist, dass deren Bekanntgabe den Interessen des Vehikels und all seiner Anleger schaden könnte. Weitere Anleitungen im Hinblick auf die Vertraulichkeit, siehe auch 4.3.7.
LQ-P07
Managemententscheidungen (sowohl im Hinblick auf die Vermögens- als auch auf die Fondsverwaltung) während der Laufzeit des Vehikels sollten das Enddatum des Vehikels berücksichtigen.
LQ-P08
Vordringlich kann davon ausgegangen werden, dass jedes Vehikel während der in der Vehikeldokumentation festgelegten Laufzeit des Vehikels aufgelöst wird. Jegliche Abweichung von dieser Annahme muss von den Anlegern vereinbart werden und Anleger, die nicht damit einverstanden sind, müssen die Möglichkeit bekommen, das Vehikel zu verlassen.
LQ-P09
Investmentmanager und Anleger sollten sich vollständig für jeglichen Konsultationsprozess einsetzen und Kommunikation, Transparenz und Termintreue gewährleisten.
Richtlinien
Anforderungen an die Fondsunterlagen bezüglich der Richtlinien für Liquidität
LQ01
Die Vertragswerke und Vermarktungsunterlagen des Fonds sollten die Liquiditätsrechte, die Anleger unter normalen sowie unter außerordentlichen Umständen wahrnehmen können, darstellen und erläutern. Darüber hinaus sollten sie die Exit-Strategie und die bestehenden Rücknahmevereinbarungen detailliert darlegen.
LQ02
Die Fondsunterlagen sollten einen Liquiditätsbericht enthalten, der erläutert, wie Anleger bei verschiedenen Liquiditätsereignissen, einschließlich der Ausgabe neuer Anteile, der Rücknahme von Anteilen, Übertragungen durch Transaktionen am Sekundärmarkt und Exit-Situationen, behandelt werden.
Die Berichterstattung sollte während der gesamten Fondslaufzeit überprüft und aktualisiert werden und sowohl bestehenden als auch potenziellen Anlegern zur Verfügung gestellt werden.
LQ03
Die Fondsvertragswerke sollten alle Risikofaktoren im Zusammenhang mit der Fondsliquidität beinhalten. Dabei sollte analysiert werden, wie sich diese Risikofaktoren auf die Investoren des Fonds auswirken, in dem Fall, dass der Manager von seinen Rechten Zahlungen auszusetzen oder Auszahlungspreise anzupassen Gebrauch macht. Bei offenen Fonds sollte außerdem das Risiko, dass der Fonds seine soptimale Investitionsgröße nicht erreicht, erläutert und verbundene Auswirkungen auf die Portfoliostruktur und und die Liquidität des Fonds beschrieben werden.
LQ04
LQ05
Ausgabe von Fondsanteilen
LQ06
Bei jeder Zeichnungsvereinbarung, die Anleger beim Erwerb von Anteilen unterzeichnen, sollten sie bestätigen, dass sie die Liquiditätsbeschränkungen in den Fondsunterlagen gelesen und verstanden haben, wobei die Liquiditätsbeschränkungen klar und verständlich formuliert sein sollten.
LQ07
Bei offenen Fonds sollte der Zyklus der unabhängigen Bewertungen den Ausgabe- und Rücknahmedaten von Fondsanteilen entsprechen.
Ein solches Verfahren trägt dazu bei, sicherzustellen, dass alle Anleger gerecht behandelt werden.
LQ08
Alle Anpassungen an der vom Fondsmanager angewendeten Bewertungsgrundlage, die sich auf Zeichnungs- oder Rücknahmepreise von Anteilen auswirkt, sowie die Gründe für eine solche Anpassung sollten allen Anlegern offengelegt werden.
LQ09
Das Preisfestsetzungsverfahren für die Emission neuer Anteile sollte unter Berücksichtigung lokaler Gesetze und Vorschriften für alle Anleger gerecht sowie klar und eindeutig sein.
LQ10
Neuemissionen sollten auf einem Preis basieren, der mit Hilfe einer aktuellen, unabhängigen Bewertung der zugrunde liegenden Immobilienwerte und aller anderen Aktiva und Passiva des Fonds bestimmt wurde.
LQ11
Jegliche zugrunde gelegten besonderen Annahmen des Fondsmanagers oder des unabhängigen Gutachters sollten sämtlichen Parteien offengelegt werden.
LQ12
Fondsmanager sollten Bestimmungen zur Verhinderung von Geldwäsche bzw. „Know your client-Regelungen“ für mögliche Anleger definieren und einhalten.Die Bestimmungen sollten die Anforderungen aller kontrollierten Gremien darlegen, welche mit der Verwaltung oder dem Management des Fonds zu tun haben (einschließlich Treuhänder und Verwalter).
LQ13
Die Emission neuer Anteile eines geschlossenen Fonds basiert normalerweise entweder auf dem Nettoinventarwert (NAV) zum entsprechenden Zeitpunkt oder auf den Anschaffungskosten in Kombination mit einer Form von Ausgleichszahlung der Anleger, die nach dem ersten Closing des Fonds zeichnen.
Sollte der NAV-Ansatz verwendet werden, sollten die Fondsmanager:
- die zu zahlenden Ausgabeaufschläge ermitteln und ihre Berechnungsmethode darlegen;
- sicherstellen, dass der NAV auf einer aktuellen, unabhängigen Bewertung des zugrunde liegenden Immobilienvermögens basiert;
- alle besonderen Annahmen darlegen, die entweder vom Fondsmanager oder vom unabhängigen Gutachter bei der Berechnung des NAV verwendet werden.
Sollte der Anschaffungskostenansatz unter Berücksichtigung etwaiger Ausgleichszahlungen verwendet werden, sollten Fondsmanager eine Beispielrechnung zur Verfügung stellen, die es Neuanlegern ermöglicht die Berechnung des Ausgleichsbetrags nachzuvollziehen.
Rücknahme von Fondsanteilen
LQ14
Fondsmanager sollten Anleger regelmäßig über den Rücknahmeprozess informieren, einschließlich Kündigungsfristen, Rücknahmezeitpunkte, Preisbestimmung und Zeitpunkte der Rückzahlungen.
LQ15
Fondsmanager sollten sämtliche Rechte, den Rücknahmepreis in eigenem Ermessen zu bestimmen bzw. zugrundeliegende Annahmen von Dritten und die wesentlichen Bestandteile des Rücknahmepreises (z.B. Immobilienbewertung) erläutern und offenlegen. Anleger sollten umgehend über alle Änderungen an den üblicherweise angewandten Verfahren informiert werden, die das Ergebnis der Ausübung dieser Rechte sind.
LQ16
Sämtliche Rechte des Fondsmanager Zahlungen von Rücknahmeerlösen aufzuschieben, sollten offengelegt werden. Sollten entsprechende Rechte wahrgenommen werden, sollten Fondsmanager dies Anteilseignern, die ihre Anteile zurückgeben, umgehend und unter Angabe von Gründen mitteilen.
LQ17
Wenn der Fondsmanager von seinem Recht Gebrauch macht, eine Zahlung aufzuschieben oder den erwarteten Rücknahmepreis wesentlich zu ändern, sollten betroffene Anleger, die ihre Anteile zurückgeben wollen, das Recht haben, ihren Rücknahmeantrag innerhalb eines bestimmten Zeitraums zurückzuziehen.
Übertragungen von Anteilen am Sekundärmarkt
LQ18
Fondsmanager sollten Richtlinien zur Übertragungen von Anteilen am Sekundärmarkt entwickeln, in welchen darlegt wird, welche Faktoren bei der Prüfung von Rücknahmeanträgen berücksichtigt werden.
Bei offenen Investmentfonds sollten diese Richtlinien erläutern, wie die Gleichbehandlung aller Anleger sichergestellt wird, und wie mögliche Konflikte zwischen primären und sekundären Ausgaben behandelt werden.
LQ19
Fondsmanager sollten Bestimmungen zur Verhinderung von Geldwäsche bzw. bezüglich „Know your client-Regelungen“ für potentielle Anleger definieren und einhalten.
Die Bestimmungen sollten die Anforderungen aller kontrollierten Gremien darlegen, welche mit der Verwaltung oder dem Management des Fonds zu tun haben (einschließlich Treuhänder und Verwalter).
LQ20
Der Fondsmanager sollte in den Fondsdokumenten angeben, ob eine Vertraulichkeitsvereinbarung für die Freigabe von Informationen an Dritte (inklusive potentielle Investoren, Platzierungsagenten und externe Handelsplattformen) erforderlich ist. Falls dies der Fall ist, sollte er eine solche Standardvertraulichkeitsvereinbarung für die Anleger zur Verfügung stellen.
Die Fondsvertragswerke sollten eine klare Definition eines “qualifizierten Anlegers” enthalten und alle Einschränkungen in Bezug auf Wohnort, Finanzkraft, Anlegertyp (z.B. Einschränkungen für Wettbewerber), Mindest- und Maximalbeteiligung darlegen.
LQ21
Verlangen die gründenden Anleger Vorkaufsrechte von Anteilsinhabern, sollten diese auf einen bestimmten Zeitraum ab Zugang der Mitteilung begrenzt sein. Falls Anteilsinhaber ihre Rechte nicht geltend machen,
sollte der verkaufende Anteilsinhaber berechtigt sein, seine Anteile auf dem offenen Markt während eines vereinbarten Zeitraums und innerhalb einer vereinbarten Spanne des ursprünglichen Angebotspreises zu verkaufen.
LQ22
Bereits bei Aufsetzung eines Fonds sollte der Entwurf einer Übertragungsvereinbarung bereitgestellt werden, welcher die Mindestzusicherungen und -garantien enthält, die von den entsprechenden Parteien verlangt werden können. Der Fondsmanager sollte sich angemessene Anpassungen vorbehalten.
Die Endfassung der Übertragungsvereinbarung sollte mit allen Parteien, einschließlich Käufer, verkaufendem Anteilseigner und Fondsmanager verhandelt werden.
LQ23
Anleger sollten die Fondsvertragswerke und den Liquiditätsbericht sorgfältig prüfen, um sicherzustellen, dass beide Dokumente ihren Anforderungen entsprechen.
LQ24
Der nicht geschäftsführende Manager, falls vorhanden, sollte die Entwicklung eines gerechten Preisgestaltungsverfahrens bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen sowie die Richtlinien für Sekundärmarkttransaktionen beaufsichtigen.
LQ25
Fondsmanager sollten zeitnah Bericht über angewandte Liquiditätsverfahren ablegen, und dabei auch über die Anwendung der Richtlinien für Transaktionen am Sekundärmarkt berichten.
Diese Richtlinien sollten darlegen, welche Dienstleistungen der Fondsmanager bei Transaktionen am Sekundärmarkt erbringt, sowie alle Gebühren und Aufwendungen enthalten, die der Fondsmanager oder der Fonds diesbezüglich in Rechnung stellen können. Darüber hinaus sollten sie die Kommunikation zwischen Fondsmanager und Platzierungsbeauftragten, die für verkaufende Anteilseigner agieren, sowie zwischen Fondsmanager und externen Handelsplattformen definieren.
LQ26
Der Fondsmanager sollte:
- sich stets bemühen mit jedem Anteilseigner zusammenzuarbeiten, der seine Anteile verkaufen will. Eine solche Vertretung durch den Manager sollte eindeutig geregelt werden und bezüglich jeglicher verbundenen Gebühren transparent agieren;
- regelmäßig Berichte für die Anleger erstellen, die sämtliche Informationen enthalten, die in 9.3.7. Anforderungen an die Berichterstattung angeführt sind;
- alle Anteilseigner zeitnah informieren, wenn er Kenntnis über verfügbare Objekte auf dem Sekundärmarkt erhält. Der Fondsmanager ist nicht verpflichtet, Einzelheiten zu Verkäufern bekannt zu geben.
Sollte der Fonds nicht mindestens vierteljährlich externe Bewertungen durchführen, sollte der Fondsmanager verpflichtet sein, alle Informationen offenzulegen, die ein Gutachter und andere Finanzberater, verkaufswillige Anteilseigner und/oder potentielle Anleger benötigen. Es eine Vertraulichkeitsvereinbarung aller Parteien liegt vor, die die Verwendung dieser Informationen einschränkt. Bestimmte Umstände berechtigen den Fondsmanager seine Zustimmung zu einer Übertragung zu verweigern. Diese umfassen möglicherweise:
- die Übertragung stellt einen Nachteil für den Steuerstatus des Fonds oder seiner Anleger dar;
- die Übertragung wirkt sich auf den gesetzlichen Status des Fonds aus;
- die Finanzkraft des vorgeschlagene Anteilsempfängers ist nach Meinung des Fondsmanagers unzureichend, um nicht eingezahlte Verpflichtungen zu erfüllen oder akzeptable Garantien zu bieten;
- der Anteilsempfänger ist nicht in der Lage, alle angemessenen Bestimmungen zur Verhinderung von Geldwäsche des Fondsmanagers einzuhalten;
- der vorgeschlagene Anteilsempfänger ist gemäß Definition kein „qualifizierter Anleger“.
Sollte der Fondsmanager Kenntnis von Informationen erhalten, die seiner Meinung nach ein Dokument oder eine Ankündigung im Wesentlichen ungenau, unvollständig oder irreführend machen oder dazu führen, dass Verpflichtungen der Fondsvertragswerke nicht eingehalten werden, kann der Manager verlangen, dass der verkaufende Anteilseigner die Ausgabe dieses Anstoß erregenden Dokuments oder der Ankündigung einstellt und/oder eine korrigierende Ankündigung macht.
LQ27
Der verkaufende Anteilseigner sollte:
- unter Voraussetzung einer entsprechenden Einwilligung berechtigt sein, einem potentiellen Anleger, der von einem bestehenden Anleger oder seinem Berater vorgestellt wurde, Informationen aus dem letzten Jahres- und Zwischenbericht und dem SDDS mitzuteilen. Der Fondsmanager sollte von der Haftung für Ansprüche eines Dritten freigestellt sein, aber bei der Offenlegung von Informationen mit Anlegern kooperieren, um die Verifizierung sämtlicher Marketingunterlagen zu ermöglichen;
- den Fondsmanager von der Haftung für Kosten Dritter, welche dem Manager oder Fonds durch die Unterstützung einer Übertragungsanfrage entstehen, freistellen;
- den Fondsmanager und den Fonds von der Haftung für Kosten, die aus der Fehlinterpretation von Verkaufsdokumenten des Fonds entstehen, freistellen.
LQ28
Der Fondsmanager sollte:
- alle Anteilseigner über die sein Angebot an Diensten zur Unterstützung von Sekundärmarkttransaktionen informieren, sowie als über jegliche verbundene Gebühren, die er diesbezüglich berechnet;
- die Richtlinien zur Übertragungen von Anteilen am Sekundärmarkt erläutern und hervorheben, welche Faktoren bei der Prüfung von Rücknahmeanträgen berücksichtigt werden. Bei offenen Investmentfonds sollten diese Richtlinien erklären, wie die Gleichbehandlung aller Anleger sichergestellt wird, und wie mögliche Konflikte zwischen primären und sekundären Ausgaben behandelt werden. Diese Dokumente sollten für bestehende und potenzielle Anleger jederzeit ohne verbundene Kosten verfügbar sein;
- potenziellen Anlegern angemessenen Zugang zu seinen Mitarbeitern gewähren, um Auskunft über die Strategie des Fonds zu geben und gegebenenfalls Zugang zu den Anlageobjekten gewähren, wobei die anfallenden Kosten zu tragen sind;
- den Verkäufer auf Antrag informieren, wenn ein potenzieller Anleger oder eine Gruppen potenzieller Anleger nicht als qualifiziert oder akzeptabel erachtet würden;
- auf Antrag eine Standardvertraulichkeitserklärung oder ggf. Inhalte einer, vom verkaufenden Anteilseigner erstellten, Vertraulichkeitserklärung zur Verfügung stellen. Der Fondsmanage sollte die Bedingungen einer solchen Vereinbarung in einem angemessenen Rahmen definieren;
- eine Erklärung zu den Bestimmungen über die Verhinderung von Geldwäsche bereithalten, welche alle von den neuen Anlegern und Übertragungsempfängern zu liefernden Informationen aufführt. Die Erklärung sollte eine vollständige Auflistung aller kontrollierenden Gremien enthalten, welche mit der Verwaltung oder dem Management des Fonds zu tun haben (einschließlich Treuhänder und Verwalter);
- alle Informationen über potenzielle Anleger vertraulich behandeln und nicht ohne Zustimmung Dritter offenlegen, es sei denn, er ist hierzu gesetzlich verpflichtet;
- • sicherstellen, dass das Verzeichnis der Anleger unverzüglich aktualisiert wird, sobald alle hierzu notwendigen Dokumente vorliegen.
LQ29
Die nicht geschäftsführenden Führungskräfte sollten:
- die Aktivitäten des Fondsmanagers im Zusammenhang mit Sekundärmarkttransaktionen beaufsichtigen um sicherzustellen, dass die gesetzlichen Bestimmungen sowie die Bestimmungen der Vertragswerke des Fonds eingehalten werden.
LQ30
Der verkaufende Anteilseigner sollte:
- den Fondsmanager über seine Absicht, seine Beteiligung oder einen Teil seiner Beteiligung am Fonds zu veräußern, informieren;
- bevor er mit der Vermarkung einer Beteiligung am Fonds beginnt, die Fondsvertragswerke überprüfen, um sicherzustellen, dass er sich seiner Rechte und Pflichten voll bewusst ist;
- alle Einschränkungen des Verkaufs in den Gerichtsbarkeiten, in denen der Verkauf beabsichtigt ist, vollumfänglich überprüfen;
- gewährleisten, dass alle Berater, die in seinem Namen beauftragt wurden, als Platzierungsbeauftragte zu agieren, in dem Land, in dem der verkaufende Anteilseigner beabsichtigt, seine Beteiligung zu verkaufen, ordnungsgemäß autorisiert wurden, als solche zu handeln;gewährleisten, dass alle Berater, die in seinem Namen beauftragt wurden, als Platzierungsbeauftragte zu agieren, in dem Land, in dem der verkaufende Anteilseigner beabsichtigt, seine Beteiligung zu verkaufen, ordnungsgemäß autorisiert wurden, als solche zu handeln;
- die Vermarktung seiner Beteiligung soweit wie möglich auf „qualifizierte Anleger“ gemäß der Definition in den Bestimmungen der Fondsvertragswerke beschränken;
- in allen öffentlichen Erklärungen zum Verkauf deutlich machen, dass er in seiner Eigenschaft als Anteilseigner spricht, und seine Kommentare nicht notwendigerweise die Ansichten oder Meinungen des Managers und anderer Anteilseigner wiederspiegeln.
Abwicklung des Fonds
LQ31
Fondsmanager sollten den Umfang und die Laufzeit laufender Verbindlichkeiten in Verkaufsverträgen soweit wie möglich mindern, damit sämtliche dem Fonds zugrunde liegenden Gesellschaften so früh wie vernünftigerweise möglich abgewickelt werden können.
LQ32
Fondsmanager müssen Anleger über sämtliche laufende Verbindlichkeiten informieren, die nach Veräußerung der Vermögenswerte noch bestehen und deren zeitliche Auswirkungen auf die endgültigen Abwicklung des Fonds darlegen. Die laufenden Verbindlichkeiten sollten als prozentualer Anteil an den Kapitalzusagen für jedes einzelne Projekt sowie aggregiert ausgewiesen werden.
LQ33
Die Höhe des Kapitals, welches nach Ausschüttung an die Anleger vom Fondsmanager zurückgerufen werden kann, sollte möglichst gering gehalten werden. Dasselbe gilt für den Zeitraum, in dem Kapitalrückrufe zugelassen sind. Beides sollte in den Fondsunterlagen und Anlegerberichten eindeutig erläutert werden.
LQ34
Fondsmanager müssen Anleger über die Höhe des zurückrufbaren Kapitals und dessen Gebrauch informieren.
LQ35
Jegliche Anlagebeschränkungen für geschlossene Fonds sollten während der Liquidationsphase keine Anwendung mehr finden.
LQ36
Während des Vehikelauflösungsprozesses sollte jeder Konflikt von der betroffenen Partei frühestmöglich angegeben werden. Falls der Konflikt durch den Veräußerungsprozess ausgelöst wird, sollte der Investmentmanager dafür sorgen, dass ein unabhängiger Repräsentant eingeschaltet und eine Einigung zwischen den Anlegern erzielt wird und dass durchgeführte Bewertungen die Marktbedingungen korrekt widerspiegeln. Wenn ein Portfolio veräußert werden soll und die Möglichkeit auf Übernahme des Investmentmanagers durch den Käufer besteht, sollte der Investmentmanager zwei Deal-Teams bilden, die jeweils von einem ranghohen Mitarbeiter repräsentiert werden, und Informationsschranken einrichten.
LQ37
Im Laufe des Auflösungsprozesses des Vehikels sollten die vom Manager oder einer geeigneten externen Partei erhobenen Gebühren für die Vermögensverwaltung und die Auflösung den geleisteten Arbeitsaufwand wahrheitsgetreu widerspiegeln. Regelungen für feste Gebühren sollten beispielsweise angepasst werden, wenn nur einige Anlagen weiterbestehen.
Verlängerungen der Fondslaufzeit
LQ38
Die Fondsvertragswerke sollten die Rechte und Pflichten von Anteilseigentümern und des Fondsmanagers im Fall von Laufzeitverlängerungen des Fonds darlegen (z.B. Genehmigungsrechte der Anleger und Änderung der Anlageverwaltungsgebühren während einer Laufzeitverlängerung).
LQ39
Wenn es im Ermessen des Fondsmanagers liegt, die Laufzeit des Fonds zu verlängern, sollte er im Jahresbericht und in den Zwischenberichten während der gesamten Fondslaufzeit berichten, ob er der Ansicht ist, dass eine solche Verlängerung notwendig sein wird.
LQ40
Sollte der Fondsmanager beschließen, die Laufzeit des Fonds zu verlängern, sollte er die Gründe hierfür offenlegen, einschließlich des finanziellen Nutzens den Anleger durch die Verlängerung erwarten können.
LQ41
Sollte der Fondsmanager die Fondslaufzeit mit Zustimmung der Anleger verlängern wollen, sollte der Fondsmanager den Anlegern folgende Informationen zur Verfügung stellen:
- Finanzanalyse der Auswirkungen von Liquidierungen, Gegenüberstellung der derzeitigen Situation und der Situation nach Verlängerung;
- vollständige Analyse der Folgen eines aufgeschobenen Exits (d.h. Fälligkeiten von Krediten, Absicherungsinstrumente, Bestimmungen bzgl. Kündigungen von Joint Ventures usw.);
- anfallende Kosten;
- überarbeiteter Geschäftsplan für die einzelnen Vermögenswerte;
- Bestätigung der Bestimmungen der Beauftragung des Fondsmanagers (einschließlich Gebühren) während der Laufzeitverlängerung. Es wird davon ausgegangen, dass die Gebühren für die Verlängerung neu verhandelt werden.
LQ42
Der Fondsmanager sollte eine Laufzeitverlängerung vorschlagen, sobald sich andeutet, dass eine erforderlich sein könnte, in jedem Fall jedoch mindestens 12 Monate vor dem ursprünglich geplanten Datum des Laufzeitendes des Fonds.
LQ43
Der Fondsmanager sollte Anlegern mindestens einen Zeitraum von acht Wochen gewähren, um die Vorschläge vor einer formellen Abstimmung zu prüfen.
Berichterstattungsanforderungen
LQ44
In Quartals- und Jahresberichten an die Anleger sollte der Fondsmanager:
- die Risiken für den Fonds oder die Preisgestaltung des NAV des Fonds infolge von Liquiditätsereignissen darlegen. Die Liquiditätsereignissen sollten Kapitalzuflüsse, Rücknahmen und alle tatsächlichen oder potenziellen Verstöße gegen Kreditauflagen beinhalten.
LQ45
Die Fondsmanager sollten alle Anleger über das Risiko informieren, dass ein beliebiger Anleger oder eine Gruppe von Anlegern, die von einem Entscheidungsträger/Berater kontrolliert wird, negative Kontrolle über wesentliche Entscheidungen des Fonds gewinnen könnte.
Konsultationsprozesse für Vehikelauflösung oder -verlängerung
LQ46
Wenn zutreffend, sollte der Investmentmanager Vorschläge zur Vehikelverlängerung unterbreiten, sobald deutlich wird, dass eine Verlängerung möglicherweise erforderlich sein wird, auf jeden Fall aber mindestens ein Jahr vor dem ursprünglichen Ablaufdatum des Vehikels.
LQ47
Wenn zutreffend, sollte der Investmentmanager die Anleger mindestens ein Jahr vor Ende der Vehikellaufzeit, im optimalen Falle jedoch zwei Jahre davor, auf angemessene Weise davon in Kenntnis setzen, dass ein Vehikel aufgelöst wird.
LQ48
Der Investmentmanager sollte für jeden Auflösungs- oder Verlängerungsprozess einen deutlichen Zeitplan vorlegen. Der Zeitplan sollte Teil der Vehikeldokumentation sein und Abläufe für den Investmentmanager und die Anleger enthalten, die sie während des gesamten Auflösungs- oder Verlängerungsverfahrens befolgen müssen. Darüber hinaus sollten Einzelheiten aller Informationen offengelegt werden, die der Investmentmanager den Anlegern zur Verfügung gestellt hat.
LQ49
Der Investmentmanager sollte den Anlegern einen Zeitraum von mindestens acht Wochen vor einer formellen Abstimmung einräumen, in welchem sie die Vorschläge prüfen können.
LQ50
Die Anleger sollten innerhalb eines festgelegten Zeitrahmens auf die Vorschläge eingehen.
LQ51
Sowohl der Investmentmanager als auch die Anleger sind verpflichtet, dafür zu sorgen, dass bis zum Ende der Vehikellaufzeit ausreichend Zeit von Führungskräften in Anspruch genommen werden kann. Manager und Anleger sollten weiterhin dafür sorgen, dass alle beteiligten Personen aktiv in den Konsultationsprozess eingebunden sind. Nach Möglichkeit ist anstatt des individuellen Investmentmanagers alternativ ein Senior Manager (mit angemessener Erfahrung) für den Verlängerungsprozess verantwortlich.
LQ52
Ein Anleger sollte über eine einheitliche, dokumentierte „House View“ des Vehikels verfügen, die von allen beteiligten Mitarbeitern geteilt wird, um Probleme in letzter Minute zu vermeiden.
LQ53
Sollte diese noch nicht bestehen, wird empfohlen, zu Ende der Vehikellaufzeit einen Beratungsausschuss für Anleger einzurichten, welcher am Auflösungs- oder Verlängerungsprozess beteiligt ist.
LQ54
Der Investmentmanager sollte darauf vorbereitet sein, das Vehikel aufzulösen, falls keine Übereinstimmung über eine Verlängerung erzielt wird.
Tools und Beispiele
Welcome to the Liquidity Assessment
Liquidity
What's included in this section
- Fund documentation and reporting
- Issues of vehicle equity
- Vehicle life extensions
- Vehicle winding up
- Redemptions of equity
- Secondary market transfers of equity
Investors need to fully understand their liquidity rights when investing into a vehicle. INREV therefore establishes common standards of behaviour for managers and investors in non-listed real estate vehicles in the context of the exercise of liquidity rights.
The manner in which equity is subscribed to and redeemed from a vehicle has a material impact on the interests of new and existing investors. Overseeing the establishment of a fair liquidity mechanism and the disclosure of it to investors should be one of the objectives of a vehicle’s corporate governance activities. In some jurisdictions and in relation to certain vehicle structures the mechanism is prescribed by legislation or government regulations. In these cases, full disclosure of the rights, obligations and process should still be considered best practice to ensure the vehicle is suitable for the investor.
INREV’s Liquidity Guidelines are based on a framework of six principles:
- Disclosure of investors’ rights
- Pricing mechanisms for equity issues
- Investors’ rights to transfer interests
- Legal and regulatory framework for liquidity
- Confidentiality arrangements shouldn’t be obstructive to liquidating interest
- Accessibility of information for potential investors
If you have any questions please contact the Professional Standards team under professional.standards@inrev.org or phone +31 (0)20 235 8600.
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