不動産評価

不動産評価は、かなりの程度まで、ビークルのパフォーマンスおよび純資産価値（NAV）を強化する。運営およびパフォーマンスフィーは、多くの場合、直接的または間接的に不動産評価に連動している。それゆえ、投資家の観点から見ると、ビークルから基本となる不動産評価に対する一貫性があり透明性の高いアプローチに基づく情報を受け取ることが重要である。アナリスト、貸出銀行、市場参加者をはじめとする他のステークホルダーも、この根拠に基づいて作成された評価に関心を示すかもしれない。

これらのガイドラインの目的は、パフォーマンス測定、ビークルの評価および報告に用いることができる、不動産評価に対する共通のアプローチを定義することである。

評価ガイドラインは、投資家の観点から見た最低限の要件と見なされるものとする。不動産評価に対する投資家の要件は一般的にビークルの様々な種類間で異なることがないため、オープンエンド型ビークルやクローズドエンド型ビークルを対象とするベストプラクティスは区別されていない。例えば、報告目的で行う外部不動産評価の頻度はビークルの性質や種類に必ずしも左右されない。

これらのベストプラクティス要件は、単位価格表示を目的とする不動産評価に関する推奨またはガイダンスを提供することを目指すものではない。

不動産評価の原則およびガイドラインを以下に記載する。必要に応じて理解を深めるために追加説明を行う。

不動産評価は、規制に従って有資格の専門的な鑑定人によって行われる、信頼性の高い、一貫性のある独立したものであり、透明性の高い形で投資家に報告されるものとする。

The fund documentation should include details of valuation rules and procedures, pricing methodology including the methods used in valuing hard-to-value assets, and the frequency of valuation for all material assets and liabilities of the vehicle.
 

外部鑑定人は独立していなければならない。外部鑑定人の独立性を損なう可能性のある他のサービスが外部鑑定人によって提供される場合には、その旨を開示しなければならない。

不動産の鑑定に携わる外部鑑定会社が融資、不動産ソーシング、売却または取得に携わっているかまたは最近携わったことがある場合、あるいは企業が外部評価に加えて他のサービスに対して多額の手数料を手にした場合には、これらのサービスの説明を含め、適切な開示を行うものとする。
 

外部鑑定人は、不動産評価を行うための適切な専門的な資格および能力を有していなければならない。

外部鑑定人は、現地および／または国際的な専門的評価認証を有しているものとし、また意図する目的に関して関係国で評価の行うことに対して認可または規制を受けるものとする。また必要な能力レベルを備え、不動産評価を実施するために、該当する市場の知識および経験を有しているものとする。

外部鑑定会社は、力量と、組織全体および主要な従業員を通じて専門知識を維持していることを示すものとする。

また、鑑定人は、現地および／または国際的な専門的評価認証によって規制されることが重要である。一例として、英国王立チャータード・サーベイヤーズ協会（RICS）の鑑定人登録を通じた規制が挙げられる。

上述の原則から乖離する場合には、詳細な開示と説明を行うものとする。
 

外部鑑定会社の継続任命または再任のレビューは定期的に行い、少なくとも3年に1度行うものとする。

外部鑑定会社の評価は継続的に行われる。外部鑑定会社が評価を行う上で最適な鑑定人となるように、少なくとも3年に1度、正式な評価を行うものとする。評価の結果、外部鑑定会社の任命を交代制とする場合がある。評価には、外部鑑定会社が申し立てに対して適切な保険が掛けられているかどうかの評価も含まれる。交代制を採用する場合、外部鑑定会社の間にいかなる関係もないものとする。INREVコーポレートガバナンスの枠組みに記載されている行動規範を参照する。
 

外部鑑定人の評価手数料は、評価の結果と直接関係しないものとする。

また、鑑定人は評価対象の持分を所有してはならない。実行された評価委託業務に対する報酬が年間の売上高全体のかなりの額を占めることがあってはならない。
 

全物件について、1年に少なくとも1回は外部不動産評価を行わなければならない。

外部不動産評価は、一般的に次のものに対して必要となる。

• （法定）財務報告
• 株主その他のステークホルダーに対する運用報告
• パフォーマンス測定および（インセンティブ）報酬の決定
• 規制当局
• 金融／債務および継続的な融資約定条項への準拠の確保
• 企業の取得および企業価値の評価

年に1度行う不動産評価は、すべての不動産についての評価を一度に行う必要があることを示すものではなく、また必ずしも年末に行う必要もない（それがベストプラクティスではあるが）。ビークルの特定の報告要件に従って、外部評価または内部評価がより頻繁に行われる場合がある。

外部鑑定人の専門的評価基準ではすでに現場調査が義務付けられているが、この点についてマネジャーに部分的な責任を負わせるため、この要件を本書にも含めた。

さらに、大規模ポートフォリオについては、専門的な判断に基づいて、外部鑑定人は住戸や倉庫のポートフォリオなど、同質のリスクプロファイルを有する物件の現地調査について、3年間の循環ベースで、交代制の原則を用いることを検討する場合がある。外部鑑定人が交代制の原則を適用する場合、マネジャーはこのアプローチが妥当なものであることを確保しなければならない。

新規取得物件および大規模な（再）開発活動が行われている物件は、その年の現地調査の調査対象に含めるものとする。
 

マネジャーは、外部鑑定人が適切な評価を行い、長期的な維持費および／または土壌汚染コストなどの想定されるコストについて評価を行えるようにするため、包括的かつ適切で透明性のある情報を外部鑑定人に提供するようにしなければならない。

マネジャーは、外部鑑定人に不動産評価に関連がある情報を十分詳細に伝えるものとし、情報を保留してはならない。不動産評価の決定に用いるためにマネジャーが提供する情報の種類や、外部鑑定人が情報源の資料によって確認する情報の種類には、賃貸／賃料の記録の情報、付与されたリース・インセンティブ、改修コスト、測定データ、不動産運用費用、固定資産税、および市況、税制・規制の改正に関連するその他の情報が含まれる。

マネジャーは、法的所有権（借地権、自由保有権）や何らかの制限、債務が価値評価に正しく反映されるよう取り計らうものとする。

マネジャーは、既知の環境問題の最新情報を外部鑑定人に提供するものとする。
 

不動産の価値は、その市場価格または適正価額とする。

国際評価基準委員会（IVSC）および欧州査定団体連合会（TEGOVA）は、市場価格を「各当事者が豊富な知識をもって、慎重に、かつ強制されることなく行動して行った適切なマーケティング後に、自発的な買手と売手の間の独立主体間取引において評価日に交換される不動産の推定額」と定義している。国際会計基準（IFRS）第13号に基づく国際会計基準審議会（IASB）の 適正価額の定義は、「測定日における市場参加者の間の秩序だった取引において、資産の売却時に受け取る金額、または債務を譲渡する際に支払う金額」となっている。

国際的な専門的評価基準に準拠するために、推定市場価格は、原則として未確定条項や特殊な前提に基づかないものとする。特殊な前提や未確定状況はすべて適切に開示されるものとする。

国際会計基準（IFRS）第13号に準拠するために、マネジャーは、市場価格の推定に用いられる主要な前提を支える充分な市場の証拠（市場で入手可能な場合）と比較値が外部鑑定人から提供されるよう取り計らうものとする。
 

鑑定人は、認知された国際的な専門的評価基準に準拠するものとする。

任命された鑑定人は、国際評価基準（IVS）、英国王立チャータード・サーベイヤーズ協会（RICS）、欧州資産評価委員会（TEGOVA）などの広く認められている国際的な専門評価基準に準拠するものとする。
 

譲渡税および購入者のコストは不動産価値の決定時に控除される。

不動産の市場価格を決定する際、鑑定人は、出口戦略にかかわらず、通常市場で不動産を購入する際の取引コストについても同様に考慮するものとする。
 

外部評価報告書には、適用される評価データや市場の前提とともに、投資不動産、売却目的で保有する不動産、建設中および土地を賃貸借している不動産に用いられる評価方法に関する情報を含めなければならない。

評価方法には、とりわけ次のものが含まれる。

• 市場アプローチ - 市場比較方式に基づく
• 収益還元法 - 収益方式に基づく
• 収益率倍数または割引キャッシュフロー方法論に基づくその他の評価モデル
• 他の評価方法を適用できない特殊で稀なケースに限り、再調達価格から償却費を引いた方法（原価アプロ－チ）を用いることができる

建設中の不動産の評価は、以下に基づく。

• 完成時点の適正価額から完成までの費用を差し引く（残余アプローチ）
• 他の評価方法を適用できない特殊で稀なケースに限り、原価アプロ－チを用いることができる

不動産の建設の初期段階において、不動産の適正価額を取り巻く不確実性レベルは高い。これに関連して、残余アプローチを用いて決定される適正価額は、不動産に支払われる対価にその後の建設コストを加えた額に等しくなる場合がある。

例えば、適用される市場の前提に関する情報には、賃料動向や利回りの変更などの感度解析が含まれる。

INREV NAVの目的において、建設中の不動産の評価は適正価額として表されることに留意されたい。モジュール4 - INREV NAVガイドラインのINREV NAV調整を参照のこと。

外部鑑定人の交代制の指名の結果、市場価値に重大な変更が起きた場合、マネジャーは主要な基本的前提を評価し、かかる変更の妥当性について十分な開示を行わなければならない。

最後に、運用評価規制に基づいて合意された評価の方法論にかかわらず、適用される評価の方法論は市場価値につながるものでなければならない。
 

外部鑑定人による評価は、マネジャーの正式な内部評価レビューおよび承認プロセスに従うものとする。

マネジャーはビークルのNAVに含める前に、およびステークホルダーへの開示の前に、正確性のために全体的な評価をレビューし、内部で承認されるよう取り計らうものとする。レビューおよび承認プロセスは、公平かつ客観的で、一貫性があり独立したものとする。

レビューおよび承認には、何よりも以下の規制を含むものとする。

• マネジャーは、評価の時期と頻度が、運用規定で予見される評価方針に合致したものとなるよう取り計らうものとする。
• マネジャーは鑑定人の評価の前提が、使用される評価方法とともに、評価対象となる物件の性質に関して適切となるよう取り計らうものとする。

マネジャーのレビューは、年次報告の完全なレビューとは対照的に、報告の性質に合わせて適用することができ、毎月または四半期ごとの報告について高度なレビューを可能にする。
 

The valuation must result in a single number.

Valuation ranges should not be used. However, if valuation ranges are provided by an external property valuer, it has to be clear which amount is being used in the reporting, for instance, the lowest, average or maximum value of this range.
 

市場価値パラメーターについてマネジャーと不動産鑑定人の間で見解が異なる場合、これらのパラメーターを明確に説明し、開示しなければならない。

市場価値パラメーターについてマネジャーと不動産鑑定人の間で見解が異なる場合、これらのパラメーターを明確に説明し、開示しなければならない。これらの乖離および意見の相違の発生は非常に稀であり、その場合、オポチュニスティック投資家に関連すると予想される。例えば、特定の出来事の発生の可能性について、マネジャーおよび外部鑑定人が異なる見解を持つことになる（それは例えば、マネジャーが政府機関、潜在的な買手またはテナントと協議中であることによる）。もう一つの乖離の発生例としては、価値の変化に関する意見の相違に関連するものがある（外部評価が実際に行われた日から、報告書が作成された日までに相当な開きがある場合）。

そのような例外的な状況下では、マネジャーが決定する市場価格は貸借対照表の中で報告しなければならない。 これには外部鑑定人が導き出した市場価格からの乖離を正当化するための十分な開示が含まれる。

いかなる状況下であれ、評価調整を行う際にはマネジャーは適切な内部手続き（エスカレーション測定を含む）に従うものとする。
 

• INREV Guidelines Property Valuations Tutorial

The latest update: INREV Guidelines Revision 2014